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2006年9月20日 (水)

「マーキュリー通信」no.480私の異見・ひと言申す-11「三大都市圏の土地の値上がりにご注意」

 三大都市圏の基準地価が16年ぶりに上昇した旨報道されました。
 今後金利は上昇基調にあり、そこで各金融機関、住宅デベロッパーはこぞって今が買い時とはやし立てています。

 しかし、「土地は永久に値上がりするものだ」という土地神話は崩壊していることをまず認識すべきです。又、終身雇用制度の終焉、年功序列賃金の崩壊等サラリーマンを巡る経済・社会環境も激変しています。自分自身も含めた家族の年収が右肩上がりで伸びるという期待はまず捨てるべきです。

 一方で、姉歯物件に見られる如く欠陥住宅の存在です。原油価格の高騰で、資機材の価格が上昇傾向にあります。この価格を高級マンション、住宅には転嫁できても、一般庶民向けの住宅、マンションに価格転嫁するのはまだ厳しい状況です。
 あれだけ姉歯物件で耐震構造の詐欺事件が喧伝されても、実態は「わかっちゃいるけどやめられない」といって手抜きせざるを得ない状態が存在していることに目をつぶるわけにはいきません。現在は手抜きが極めて起きやすい状況とも言えるわけです。

 先日も三井物産OBの方と話していたら、ご自身が購入した分譲住宅に不同沈下が起きて、家が傾いてきた。原因はいい加減な盛り土の工事にあったことが判明し、現在訴訟中だそうです。

 素人の一般個人が、欠陥住宅を見抜くことは極めて困難です。よく家賃を支払うくらいなら、マイホームを購入した方が得と考える人がいます。不動産価格が右肩上がりで上昇していく時代には、そのような考え方でも良かったわけです。
 しかし、数千万円もするマイホーム取得は、生涯に亘って様々なリスクを背負うことになるわけです。現在では、マイホーム取得は、資産ではなく、負債を負ったことになることを認識すべきです。

 つまり、貸借対照表の左側が資産の項目で、右側が負債の項目です。右肩上がりの時代なら、負債(住宅ローン)の減少に伴い、資産価値が上がり、個人の資産形成に繋がりました。
 しかし、右肩下がりの時代には、資産は購入した時点から目減りし、住宅ローンを返済していっても、資産増加に繋がらないわけです。
 賃貸住宅なら、その点ライフスタイルに合わせ、住宅を変えていくことができます。右肩下がり、又は不透明な時代には、個人の貸借対照表もできるだけ身軽にしておいた方がベターといえます。

 一方で、政府の役割として、良質で安価な賃貸住宅を大量に供給すべきです。都内は超高層住宅、郊外は一戸建て又はタウンハウスといった低層住宅の棲み分けを図り、どちらを希望するかは個人の選択に任せていくのです。
 
 更に住宅のコストダウンの為、容積率、建坪率の改訂、規制緩和を実施していく。
 又、税制面ではこれまでマイホーム取得者を優遇してきたが、今後は賃貸住宅のオーナー及び賃借人に対し優遇税制を実施していく。
 こうすることで、庶民を欠陥住宅購入のリスクから守ることができ、経済活性化に繋がっていきます。

 まもなく安倍新総理が誕生しますが、是非発想の転換をして欲しいと思います。

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