「マーキュリー通信」no.869【人生100年時代を勝ち抜く為の最強戦略－３「住宅問題を考える」】

　現在私の住むマンションでも築13年目と言うことで先月から大規模修繕がスタートしました。
　 マンションの法的耐用年数は60年となっていますが、一般には30年経過後に劣化が進み、建て替えが必要となってきます。従って、私の住むマンションも私が生きている間に建て替える必要性が出てきます。
　今後築30年以上のマンションが数百万戸以上に急増し、高齢化の急進展に伴い大問題となってきます。しかし、高齢者には経済的にも精神的にも建て替えをする余力のない人が多いです。マイホーム一辺倒の政策のひずみが今後顕在化してきます。今後、高齢者向け賃貸住宅を充実していくことが重要な政策課題となってきます。
　
　さて、それではマンションの建て替えを解決するにはどうしたらよいか。それには建坪率、容積率等建築制限を大幅緩和して、行政の側面から後押しすることです。
　そして、その時点で建て替え資金のない人は、建坪率、容積率等建築制限の緩和により各戸とも増床となるので、増床となった部分を賃貸に回し、その家賃を建築資金に回すのです。それでも足りない人は現在の部屋の面積より減らすダウンサイジングをして対応します。歳をとれば、家族数も減り、現在の住居より少ない面積で済みます。

　建て替えの際に一時金がない人には、リバースモーゲージローンを活用するのです。この制度は、自分の家を担保に融資する制度です。そして、自分が死んだ時に金融機関が没収し、残債を遺族に返す仕組みです。

　又、税制面でも不動産取得税と固定資産税の大幅減免もしくは個人所得によりゼロにすることで高齢者に対する支援を拡充します。

　更に建て替えの際の仮住まい住宅に関しても公的住宅又は民間住宅を提供し、家賃を支払う余裕のない人には、リバースモーゲージローンを活用します。その時、マンションを手放し、売却を希望する人にはその斡旋制度も設けます。
　このような施策を今から真剣に検討することで高齢者の住宅問題を乗り切っていけると思います。
　
　建坪率、容積率等建築制限の大幅緩和は、日照権の問題等が出てきますが、狭い日本である程度の線引きをして、多少の犠牲はやむなしと言う考え方を導入しなければ、高齢者住宅問題は解決しないと思います。
<コーヒーブレイク>
恒例の第一生命のサラリーマン川柳で、今年の入選作の優秀作品に下記川柳がありました。まさに世相を反映した川柳ですね(*^^*)
「『空気読め！！』　それより部下の　気持ち読め！！」