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2009年9月26日 (土)

boblog「マーキュリー通信」no.1185【経験から学ぶマンション管理の重要性-最終回「ご意見番として」】

本日、第14回ライオンズシティ池袋の管理組合総会が開かれました。あれから14年が経過し、本日の総会は、特に問題もなく終了しました。

 Kif_1911 私は、ライオンズシティ池袋では、第1期、第6期の理事長と大規模修繕実行委員会の責任者を務めました。
 
 ライオンズシティ池袋は、マンションの眼下に山手線が走っていて騒音問題が懸念されていました。当時、ライオンズシティ池袋はマンションの建設前で、入居者は、現場から離れたモデルルームで、マンション購入時に、販売業者大京から、「騒音問題対策はきちんと対応しているので問題なし」との説明を受けました。購入者は、マンション最大手の大京を信用してマンションを購入しました。

しかし、入居してから懸念された山手線の騒音問題が現実のものとなりました。
 そこで騒音問題に関し、私が中心となって大京に対し苦情を申し立てしました。その関係からマンション住民から、理事長を要請され、初代理事長となりました。

 騒音問題では、全世帯で問題があるわけではなく、住民の総意が得られず、結局、住民側の敗北となりました。
 しかし、この騒音問題で、私が提唱した「自分の財産は自分で守る」という意識がマンション住民に芽生え、住民同士の連帯感が強まりました。

 Kif_2196 私自身も理事長として、大小20以上の改革、改善案を実行しました。その中で最大のものは、「自分の財産は自分で守る」という意識が現在まで続き、毎月理事会を開くことが恒例となっています。毎月の理事会では、些細なことでも住民の為に議題として取り上げ、実行するという伝統が受け継がれています。理事会議事録は、毎月住民に配布されるので、当マンションで何が起きているかを住民はタイムリーに知ることができます。

 2回目の理事長の時には、デフレが進行していたので、管理会社(大京アステージ)の業務委託手数料を値下げしてもらいました。
 又、管理会社の倒産や不正に対するチェックする仕組みも作りました。更に、以前理事長が勝手に管理費を引き出したという事件があったので、それをチェックする仕組みも作りました。

 Kif_2201 本年沖縄大京社員が、管理費8000万円を横領するという事件が発生しました。本日の総会でライオンズシティ池袋のチェック機能を再確認しましたが、大京社員が不正できないように極めて厳しい仕組みになっているそうです。

 理事長でない現在も、毎年管理組合総会には出席しています。毎回私が一番質問をし、疑問点を詰めていきます。
 ある時1度総会を欠席したことがあります。すると、マンション住民に会う度に、「菅谷さん、何故総会に出なかったのですか?菅谷さんが出ないと、総会が締まらないので、来年は是非出て下さい。」と言われ、それ以降必ず出席するようにしています。

 ライオンズシティ池袋の次の課題は、配管と配水管工事です。昨年実施した大規模修繕工事の価格をかなり抑えることができたので、配管と配水管工事と次の大規模修繕工事代金までは何とか賄えそうです。その頃には、又私のところに理事長が回ってきそうなので、マンションの長期的な修繕、管理を見据えた対応を考えています。

◆◆◆◆◆◆編集後記◆◆◆◆◆◆◆

 私自身、ライオンズシティ池袋に住むまでは、理事長経験はありませんでした。大規模修繕委員会の責任者もやったことはありませんでした。
 しかし、一番大事なことは、何よりも「自分の財産は自分で守る」という意識の下に、仲間の理事の意見も聴きながら、マンションを良くしていこうという思いの部分だと思います。その上で、私のビジネス経験が役に立っていることだと思います。

 ライオンズシティ池袋に住んで早14年、騒音問題はいつの間にか気にならなくなり、絶好の立地にあるので、私は終の棲家のつもりで暮らしています。

 仏教用語に利自即利他という言葉あります。自分の為にしている事が、同時に他人の為にもなっているという意味です。ここでは、理事即利他ということになるでしょうか。

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