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2013年3月 9日 (土)

「マーキュリー通信」no.2125【マンション大規模修繕セミナーに参加して、私のマンションライフに大きなインパクトを与えました】

本日マンション大規模修繕セミナー実行委員会主催の首題セミナーに参加しました。3時間半に及ぶセミナーでしたが、私のマンションライフに大きなインパクトを与えました。

マンションの寿命はよく60年と言われています。しかし、これは何も修繕しないまま放置した場合だそうです。
※最近国交省が減価償却の期間を従来の60年から47年に変更したそうです。

実際には大規模修繕を実施しているマンションは多いわけで、計画的な大規模修繕を実施しているマンションの寿命はなんと100年だそうです。

※1981年5月末以前に建築確認済証を受けたマンションは、旧建築基準法によるので別途耐震補強工事が必要となります。

この情報は私も含めマンションライフを送っている人にとり大きな福音です。マンション居住者は年々高齢化していくので、現在のマンションを売却して、新たなマンションを購入するのはだんだんと困難になっていきます。ましてや現在住んでいるマンションの建て替えなど至難の業です。

しかし、100年の寿命なら自らが終の棲家とすることができ、子や孫の代に相続していくことが可能となります。

この考え方を実践していけば、マクロでは資源の有効活用となり、環境にも優しいといえます。もし、建て替えた場合には、大量の廃棄物が出るからです。

さて、その時に重要なのが大規模修繕です。大規模修繕を実施する場合、理事会とは切り離し、大規模修繕委員会を別途設置することが望ましいといえます。なぜなら、通常理事会の理事は1~2年程度で交代するので、大規模修繕委員会として継続性が求められるわけです。

次に大規模修繕に重要なことは資金計画です。理想的な大規模修繕を実施するには、1戸当たり毎月17千円の積み立てが必要となります。これは各マンションの積立金の現状を見た場合、かなり厳しい数字です。
従って、理事会としてどうすべきかが最重要課題といえますが、強力なリーダーシップをもった理事長と大規模修繕委員会のリーダーが求められます。

一方で、大規模修繕は建物の劣化の修繕に目がいきがちですが、設備更新の際に、財産価値を上げることも重要です。

今回は私の住むライオンズシティ池袋でも、インターホンの交換時期ですが、モニター付の機種への交換を考えています。これにより防犯対策の強化ともなります。

一方、給水管工事に関しては、コストが3分の1程度で済み、しかも半永久的に使用できるメンテナンスフリーの磁気活水装置の導入を検討しています。

大規模修繕は、業者の言いなりになるのではなく、管理組合が勉強し、管理組合が主体的に動き、その上で専門家の意見を聴きながら、ベストのソリューションを求めることが肝要と考えています。

◆◆◆◆◆◆編集後記◆◆◆◆◆◆◆

私の住むライオンズシティ池袋でも私がリーダーに選ばれ、3~4年前に大規模修繕を実施しました。

その時は今回のようなセミナーを事前に受講したわけではないのですが、ほとんど同様の手順で実施していました。工事金額も、事例で挙げた工事金額とぴたっと一致していました。

但し、今回は施工業者リストを入手したので、その中から選べば良いので、業者選定の段階で安心できます。

更には大規模修繕計画の手順書も入手したので、よりスムーズにできそうです。

ライオンズシティ池袋は、私が初代理事長の時に掲げた「自分の住むマンションは自分でその財産を守る」という理念を掲げ、現在まで来たので、その伝統が活かされ、築18年の割には管理がしっかりとしており、マンションの財産価値を保っています。

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