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2016年9月 6日 (火)

「マーキュリー通信」no.3035【空き家1千万戸時代に チャレンジする-30「空き家で困 っている家主の救世主となるか!新しいビジネス・モデル『レベニューシェア』」】

空き家は全国で一千万戸に向けて毎年増加しています。

空き家のまま放置しておくと現在の優遇固定資産税が廃止となり、今後は6倍に跳ね上が

る恐れがあります。

一般的には固定資産税は10~20万円程度と思われますが、これが6倍になると大きな社会

問題となります。

一気にそうなることはないでしょうが、それでも毎年10~20万円程度の固定資産税の負

担を重く感じる家主は多いと思います。

そこで、私は空き家対策として「レベニューシェア」方式を考えました。

「レベニューシェア」方式とは、私が空き家のテナントを探します。

空き家は、シェアハウス、中小企業の独身寮、社宅、外国人労働者のシェアハウス、テ

レワークオフィス等に転用します。

そこでリフォーム費用がかかりますが、リフォーム代金は私が経営している(有)マー

キュリー物産が家主に融資します。融資限度は一応200万円程度を考えています。

貸付金の返済は、家賃から行います。融資残高がゼロになるまでは家主の収入はありま

せん。
又、家賃から差し引く項目は、固定資産税、火災保険料等です。それに家賃の10%を

管理費、修繕費、更に家賃の20%を長期修繕積立金として差し引きます。
更には所得税引き当て分を差し引きます。

管理費、修繕費は、別会計として家主に別途収支報告します。
又、長期修繕積立金は、別途積み立て、長期修繕計画費用を作成し、それに基づき、家

賃から差し引きます。

それらの諸経費を差引後、貸付金の返済が終了すれば、家主への利益還元が始まります

。その時の利益を毎月家主と(有)マーキュリー物産とで折半します。

200万円の融資として、三年目から「レベニューシェア」が開始となります。

家主側から見れば、遊ばせておいた空き家から収入が入り、固定資産税の負担もなくな

ります。

もちろん(有)マーキュリー物産としても、その「レベニューシェア」方式が採算に乗

るかどうかはビジネスとして検討します。

ビジネスとして採算が取れなければ、資金が回転しないので、本事業の追加投資ができ

なくなります。

順調に行けば、第二号、第三号の「レベニューシェア」がスタートします。

その為に、(有)マーキュリー物産として、この度巣鴨信金から200万円の融資を受け、

資金を確保しました。

これが軌道に乗れば個人の投資家からも200万円程度の借入金で、「レベニューシェア」

方式を普及していこうと思います。

200万円の投資が三年目に全額回収でき、四年目からの利回りは17%程度となります。
これがうまくいけば、今後の年金対策にも活用できると思います。

いよいよ空き家問題に具体的にチャレンジする時が来ました。

もし友人知人の中で空き家問題で困っている家主がいたらご連絡いただけますか。

空き家問題解決コンサルタント
菅谷信雄

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