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2022年5月12日 (木)

「マーキュリー通信」no.4664【ミニバブル状態となっている不動産市場】


先日、ユートピア館用定期借地権物件の件で王子の㈱オープンハウス(東証一部上場企業)を訪ねました。
その際、現在の不動産市場を知ることができました。
同社は60坪程度の土地を3分割して、戸建て住宅を販売しており、それが飛ぶように売れているそうです。

私が観た物件は京浜東北線上中里駅6分の18.64坪の土地に30.9坪(101.89㎡)の3階建ての戸建て物件でした。
内訳を見ると土地価格6360万円(坪単価341万円)、建物価格1420万円(坪単価46万円)、総額7780万円(消費税込み)の物件でした。

まず驚いたのは土地代が私の想定価格の2倍でした。上中里駅周辺は、閑静な住宅街かもしれませんが、商店街があまりなく、暮らすには不便な場所と言えます。

次に建物の坪単価が46万円と私の想定価格の半分でした。
現在資機材価格が高騰しており、人件費も人手不足なので、建物価格は安すぎると感じました。
業者は売りたいためにキッチン、洗面所、浴室等水回り、そしてLD等は主婦受けする仕様にします。
しかし、それ以外の場所は手抜きされる恐れがあります。経年劣化が激しく、途中欠陥住宅のリスクもあります。

物件価格は7780万円です。35年ローンとして毎月の返済額は金利込み20万円(頭金なし)程度になります。

この価格では、世帯主一人の年収では厳しいので、30~40代の共働き世帯が主なターゲットと言えます。
35年の長期ローン返済期間中にはライフスタイルが変化します。子供は大人になり、世帯主は高齢者になります。高齢者になると、3階建ての建物の階段の上り下りが厳しくなります。

終身雇用が崩壊した現在の雇用制度では35年間同じ企業に勤務する可能性は少ないと言えます。

さらには、現在3組に一人は離婚している時代です。その場合、夫婦名義でローンの返済をしていると売却が難しくなってきます。
その時、欠陥住宅だとしたらどうなるのでしょうか?
運良く売れてもローンの残債が発生するリスクもあります。

今後、狭小住宅が不動産市場に悪影響を与える可能性は大と考えています。

私はマンション派です。鍵一つで外出でき、管理も管理会社がやってくれるので、その利便性を買っています。
私がマンションを購入するとき、いつも売りやすいかどうかを最重要条件にしています。
これまで3回購入しましたが、いずれも立地条件が良かったので、直ぐに売れました。

4年前に引っ越してきた王子の新築マンションは賃貸物件です。
交通の便が東十条駅、王子神谷駅5分、買い物が便利で大変気に入っています。

賃貸にした理由は、子供がいないことが最大の理由ですが、私の住むマンションの地盤は軟弱地盤の上に建っています。従って、万一大地震が発生した場合、18階建てのマンションに影響が及ぶリスクが考えられます。
その場合、賃貸なら次の場所を探せば良いので気が楽です。

なお、私の住むマンションは、4年前の価格は3LDKの75.6㎡で7000万円弱でした。その後、4年間で2000万円程度値上がりしています。

不動産価格はミニバブルの様相を呈しています。しかい、日本人の所得は増えていません。逆に消費増税や昨今のエネルギー価格の高騰、公共料金の値上げ等で可処分所得は減っているので、家賃相場を上げるのも容易いことではありません。
先月末、家賃の更改をしましたが、据え置きとなりました。逆に私の方から、更新料の廃止を申し出て、それが了承されました。

先行きは不透明ですが、今後大地震が来る確率は高くなっています。

従って、私は今後はマイホームからライフスタイルに合わせた賃貸生活がベターと考えています。

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