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2023年11月 2日 (木)

「マーキュリー通信」no.5154【ワンポイントアップの思考力-100「タワーマンションの長期修繕問題を考える」】


21世紀に入り、いわゆるタワーマンションブームが起き、全国で1300棟以上、東京だけでもその3割の400棟が建設されました。

そのタワーマンションに長期修繕の時期が訪れています。

タワマンの場合、管理にコストがかかり、管理費月額2万1,420円+長期修繕積立金月額1万3,699円で平均3万5千円程度かかります。

長期修繕費用の中で負担額が大きいのが作業員の足場を確保する仮設費用です。
私が住んでいた池袋のマンションは9階建て60戸でしたが、仮設費用だけで1000万円以上かかりました。
これが高層マンションのタワマンなら数千万円はかかることになります。その修繕費用の高さに値を上げている住民も多いと昨日のテレビで放映していました。

さて、タワマンに限らず今後マンションの長期修繕や建て替え問題も含め、大きな社会問題へと発展していくことが予想されます。

日本のマンション第1号は東京オリンピックの開催年の1964年だそうです。来年で丁度60年になります。

ここで建物の老朽化に伴い建て替えの問題が発生します。
ところがその間、人間も60年分老朽化、すなわち高齢化しています。
途中で亡くなった人も多数いるでしょうし、もし当時から住み続けている人がいたら大半の人が90歳以上となっています。
当然年金暮らしの人が大半でしょうし、建て替えをする資金力も厳しいといえます。

マンション購入時は、若いので50年後のことを考えない人が多いでしょう。

私の考え方は、「ライフスタイルに合わせてマンション」を住み替えるです。
これまで3回ライフスタイルに合わせてマンションを買い換えてきました。

しかし、4年半前、私は70歳だったので、また、子供もいないので、池袋のマンションを売却し、現在は賃貸です。
購入したら7000万円もしたので、それだけの借金を背負うリスクは取れませんでした。

一方、今年は関東大震災から丁度100周年、いつ首都圏直下型地震が起きてもおかしくありません。
私の住むマンションが倒壊する可能性は極めてゼロに近いと思います。
しかし、軟弱地盤の上に建っています。

東日本大震災の時、舞浜地区で液状化現象が起き、大きな社会問題となりました。

よって、倒壊はしなくても、液状化現象で若干傾くリスクは否定できません。
人間は、若干の傾きでも、心理的不安を覚えることが分かっています。

もしそのような事態が発生したら当然住み替えます。
日本の借地借家法は、テナントに有利な契約となっています。貸し主は、特殊事情を除いて、契約解除はできません。よって借り主は、住みたいだけ住むことができます。

人生100年時代を迎え、最近は80歳まで50年間融資する銀行もでてきたそうです。

50年間という長期間には予想しない様々な事件、事故、災害が発生します。
当然、サラリーマンなら退職しています。
私は社会人になって50年以上経ちますが、その全てを経験してきました。

タワマンの長期修繕問題が、日本のマンション問題を考えさせられる良いきっかけとなりました。

◆◆◆◆◆◆追記◆◆◆◆◆◆◆

一昨年12月に「現代の3本の矢力 10倍アップの極意」(玄文社 1540円)を出版しました。
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