「マーキュリー通信」no.5338【シニアとシングルマザー、ファーザーが協生するシェアハウス「ユートピア館」の建設-66「現場調査の重要性－２」】

昨日、先月に続き、ユートピア館第１号棟の建設予定地上尾市のリサーチに出かけました。
現場情報の重要性を感じ、今後のユートピア建設事業に大きなヒントになりました。

１．上尾市のシェアハウス需要
シェアハウスは主に若者が希望する広さの部屋を借りるだけの経済力がないので、共用部（LDK）はやむなく借りている。
上尾市では、都内より家賃が安いので、シェアハウスニーズはない。つまり、居住者がLDKを共用する共生、共に生きるという考え方。

２．コンセプトの明確化
これに対しユートピア館のコンセプトは、シェアハウスを相互扶助の精神に基づき協力しながら生活する協生という考え方。この考え方はあまりなじみがない。というより昭和の大家族主義の復活。だから、若者たちには新しいコンセプトなので、この価値観を受け入れてもらうには時間がかかる。
よって、既存の不動産仲介業は集客には向かない。

３．ユートピア館発想の原点
20年以上前、高齢者の孤独死が社会問題化していたので、高齢者のシェアハウス計画をしていた。
しかし、財源確保ができずに20年以上の時が経過した。その間、離婚率が35％に急増。
その社会情勢の変化の中で、7年前から全力投球しているプライム共済では、シングル・マザーが非常に多いことが分かった。そこでシニアとシングルマザーが協生するシェアハウスという発想となった。
プライム共済の目的は相互扶助の全国展開、だから協生というコンセプトで一緒に住むことに共鳴する人が多い団体といえる。今後プライム共済会員にヒヤリングしてニーズを確かめていきたい。
プライム共済には子育てが終わり子供が独立しているシングル・マザーも多い。だから子育て経験が終わった元シングル・マザー＋現役シングル・マザー（小学生の子供を持つ）がターゲット。
よって集客はクチコミ主体。

４．上尾市の魅力
先月に続いて上尾市を訪ねたが、上尾市は非常に魅力的な活気のある都市。人口23万人、大宮駅からわずか2駅北の交通の便が良い街。
今回は、上尾駅から車で10分の場所に７＆i ホールディングスが開発したアリオという巨大ショッピングセンターがある。
ここにファミリー層が長時間滞在できる楽しいショッピングエリア。

そして、上尾駅からバス路線が充実。昼間でも1時間に10本もバス便がある。ただし、幹線からはずれたバス便は1時間に2本しかないので用地探しには要注意。
マイカー中心の街。ただし、高齢者は自転車利用も可能な町並み。

５．住宅事情
駅周辺はマンション群、徒歩15分以上になると戸建て住宅が増える。
第１種専用住宅地域は容積率80～100％、建坪率50～60％、高さ制限１０メートルあるので２階建てまでしか建てられない。
建築基準法が施行される以前の住宅地は違法建築が目立ち、とても良好な住環境とはいえない。
施行後の住宅地は、住宅内に幅４メートル道路があり、良質な住環境となっている。

６．家賃相場
新しいコンセプトに基づき、現在シミュレーションで使用している家賃8万円＋管理費1.5万円を7万円＋1万円に値下げし、キャッシュ・フローが回るかどうか再シミュレーションしてみる。
それが厳しい場合、現在の8室を14室に増やし、3階建てに増やす。
なお、建築基準法では200平米以上はスプリンクラー設置が義務づけられているので、現在のシェアハウス計画では200平米未満にしている。しかし、シェアハウスは実質スプリンクラー設置が行政指導で義務づけられていることが判明。よって、部屋数を増やすことも同時に検討する。

◆◆◆◆◆◆追記◆◆◆◆◆◆◆

昨日一緒に同行したユートピア建設H顧問は、コロナワクチンの後遺症で、腰痛と右肩が上がらず、辛い想いをしているそうです。
昨日のメルマガで書いたように、コロナワクチン接種は、免疫力を落とし、病気になりやすい体質となります。
６回も打った日本人も多いと聞いていますが、今後ちょっとしたことで病気になりやすい体質となっています。

来年さらにコロナワクチン接種を政府は検討しているようです。政府は、国民を１億総病人時代の病人大国にしたいのでしょうか。狂気の沙汰としか思えません。

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