経験から学ぶマンション管理の重要性

2015年10月 7日 (水)

「マーキュリー通信」no.2778【経験から学ぶマンション管理の重要性-35「長期修繕積 立金不足対策の秘訣」】

今週号の日経ビジネスで、マンションの長期修繕積立金不足問題が大きな社会問題とな

っている記事を目にしました。

特に2回目の大規模修繕で資金不足となり、金融機関から借入を余儀なくされるケースが

目立っているそうです。多くのマンションで、1回目の大規模修繕で長期修繕積立金を使

い切ってしまうことがその原因だそうです。

大規模修繕では、管理会社任せの管理組合にその傾向が目立つようです。

長期修繕積立金は、マンション販売会社が営業政策上売りやすくするために低めに設定

していることが多く、それが入居後に問題となってきます。

私の住むライオンズシティ池袋(60戸)は築20年のマンションです。

私が初代理事長の時にその事実に気づき、長期修繕積立金を毎年月額千円ずつ増やすこ

とで対処していきました。

一方、私は大規模修繕工事の責任者として管理会社も含め相見積もりをとり、管理会社

の見積書より1000万円程安く発注することができました。

これで第2回目の大規模修繕工事の蓄えをとっておくことができました。

ところがその後管理会社から提出された長期修繕計画を見ると築40年頃に長期修繕積立

金が1億5千万円不足することが分かりました。

そこで、私は4回目の理事長の時に、長期修繕積立金不足解消のため、全力投球しまし

た。
この対策の1つとして、理事会の諮問機関として長期修繕積立金不足対策委員会を発足

させ、そちらで長期修繕計画をチェックさせました。

すると当マンションの機械式駐車場で5千万円程度費用が浮くことが分かりました。
最大の理由は、長期修繕計画は、屋外の機械式駐車場の例を基に計上されていたことで

した。

一方で、理事会として、携帯電話基地局収入を始め、各種削減策を実施して、長期修繕

積立金1億5千万円不足の解消の目途が立ちました。

この経験から、
1.マンション管理を全て管理会社に任せないこと、
2.その為に、組合員がリーダーシップを発揮しながら、管理会社はアドバイザーとし

て活用すること。
この2つを教訓として学びました。

いずれにしろ戸建て同様マンションは自分の財産であることを明確に認識し、区分所有

者である組合員が積極的に理事会運営に関与していくことが、最重要であることを認識

しました。

ライオンズシティ池袋は築20年のマンションですが、管理がしっかりとしているので、

資産価値は高いようです。

又、長期修繕積立金も充実していること、交通の便を始めとした生活の利便性が抜群に

良いため、人気物件として未だに売却に出しても直ぐに売れています。

◆◆◆◆◆◆編集後記◆◆◆◆◆◆◆

これまでの私の4期に亘る理事長経験と大規模修繕工事のリーダーとして、当マンショ

ンの改革改善の大半に当たる約50の案件を実行してきました。

これまでメルマガとして発信してきましたが、年内にはこれを再編加筆して出版したい

と思っています。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2014年9月13日 (土)

「マーキュリー通信」no.2478【経験から学ぶマンション管理の重要性-34「長期修繕積 立金不足Ⅰ億5千万円が解消しました!」】

一昨年管理会社から提出されたライオンズシティ池袋の長期修繕積立金計画を見ると、

2032年には最大で1億5千万円の資金不足が見込まれることになっています。

一昨年9月に理事長に就任した私の最大のミッションは、この長期修繕積立金不足解消

でした。

当マンションでも高齢化が進み、年金暮らしの世帯も増えてきました。消費贈税、原発

停止による電力料金の高騰、デフレ時代の終焉等、長期修繕積立金の安易な値上げは組

合員の生活を圧迫するので、できるだけ値上げを避ける方向で検討してきました。

理事長の私の力だけでは解決できる問題ではありません。組合員に危機意識を訴え、長

期修繕積立金不足解消の重要性を各種アンケートや毎月の理事会議事録等で訴えてきま

した。

その中で、組合員の中から長期修繕積立金不足対策委員会を立ち上げる提案が出てきま

した。そこで、理事会とは別途長期修繕積立金不足を検討する専門委員会を立ち上げま

した。提案者には代表になっていただき、理事の中から希望者には兼任をしていただき

、毎月検討会を開いてきました。

その結果、何と1億5千万円の積立金不足解消のめどが立ちました。

1点目は、機械式駐車場取り替え費用、修繕費用の大幅削減です。ライオンズシティ池

袋の機械式駐車場は、屋内方式なので、それほど屋外式と比べ、劣化の進行が緩慢です

。別途業者から見積をとったところ、当初予算53百万円が8百万円に、何と45百万

円も削減できました。
管理会社に聞くと、機械式駐車場のメンテ費用は、国交省の基準に基づき作成したそう

です。

2点目は、携帯基地局の設置です。これで年間収入が毎年100万円期待できます。10年間

で1000万円、20年間で2000万円となり、ライオンズシティ池袋の長期修繕積立金の財政

不足に大きな貢献となりました。

その他、直結給水導入、LEDへの切り替え等の見直しも貢献していますが、この2つの点

で財政不足に大きく貢献しています。

今回、長期修繕積立金不足に関しては、管理会社任せにせず、組合員に長期修繕積立金

不足の重要性を認識してもらい、組合員全員が一緒になって考える仕組みを作ったこと

が大きな要因となっています。

この2年間毎月の理事会の仕事に毎月10~20時間2年間で合計400~500時間を費やしてき

ました。

9月28日は通常総会。そこで私は理事長の責任から解放されることになります。今は、重

責を全うできた喜びと充足感を感じています。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2014年9月 5日 (金)

「マーキュリー通信」no.2474【経験から学ぶマンション管理の重要性-33「携帯電話の 基地局使用料が思わぬ収入源」】

私の住むライオンズシティ池袋は、築20年目となり、修繕関係の費用が今後かさんでく

ることが予想され、昨年管理会社(大京アステージ)から提出された長期修繕計画では

、2032年に最大1億5千万円の資金不足となる事が予測されています。

私は一昨年9月から理事長を務め、この資金不足解消に全力投球してきました。

そのような中で、K社から携帯基地局設置の要請が管理会社経由ありました。これが棚か

らぼた餅で、管理組合収入に大きなインパクトを与えます。

しかし、電磁波の影響を恐れる反対派住民がいるため、K社に電磁波測定を要請しました

。測定箇所は、一番電磁波が強いと思われる屋上と、希望する居住者の部屋としました

測定の結果、実際の測定値に基地局を設置した際の理論的測定値は、国交省が定める基

準の100分の1程度に収まることが判明しました。
更には、設置後の実測値も測定することで、臨時総会にかけ、可決されました。

基地局導入の際には、反対派住民の気持ちを重視したことです。

ビジネスライクに理論的に押し切ってしまうと、後でしこりが残ることになります。

これが功を奏して、臨時総会では満場で可決されました。

基地局設置により、ライオンズシティ池袋管理組合の長期修繕積立金不足はかなり解消

されることになりました。

更には、D社からも基地局設置の打診があったので、K社の基地局設置後、電磁波測定後

、問題がなければプラスで導入する計画です。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2014年3月30日 (日)

「マーキュリー通信」no.2373【経験から学ぶマンション管理の重要性-32「マンション管理組

築年数の経過に伴い、各マンションの共通課題として長期修繕積立金不足がクローズアップさ れてきます。

これはマンションデベロッパーが売りやすくするために、入居後の長期修繕積立金を低く抑え ることが最大の原因と言えます。

私が住むライオンズシティ池袋でも、途中で気づき長期修繕積立金を段階的に引き上げ、これ で一安心しました。

しかし、その後長期修繕計画が提出され、築20年目以降で給排水管の劣化対策費用として1億円 (ライオンズシティ池袋は60世帯)も必要なことが分かりました。

当然、長期修繕積立金は不足となります。 更に消費増税により長期修繕積立金不足が深刻な問題となります。 その為、マンション管理組合として収益事業も検討を開始しました。

その時に大きな障害とな るのが税金問題です。 マンション管理組合は当然非営利団体です。

収益事業の使途は長期修繕積立金、管理費等に充 当されるわけです。 税務署は、マンションの収益事業が長期修繕積立金、管理費等に充当される場合は非課税とす べきです。 今後は長期修繕積立金不足で、大規模修繕ができないマンションが増加し、スラム化問題が顕 在化してくることが容易に予想されます。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2014年3月22日 (土)

「マーキュリー通信」no.2366【経験から学ぶマンション管理の重要性-31「アンケートをとり居住者の意見に耳を傾ける」】

私がライオンズシティ池袋の理事長職を務めるのは今期で4回目ですが、居住者の意見に耳をかたむけるよう最大の努力を払っています。

その為、毎月のようにアンケートをとっています。「ペット問題」「駐車場問題」「駐輪場問

題」「直結給水導入」「磁気活水器導入」等々。同じ問題でも切り口を変えて、数回行うこと

もあります。多いときには月2回実施することもあります。

その時心がけていることは、少数意見にも耳を傾けることです。マンションの管理運営は声の大きい少数の意見が反映されがちです。

その少数の意見を基に再度アンケートをとって全体の流れを決めていきます。こうすれば声の大きい人も納得します。

大事なことは少数の意見も尊重しながら、マンション全体の大勢、空気を読みながら運営していくことです。ここを間違えると、マンション内の調和が損なわれることになります。

しかし、時には少数の意見を押し切って、正しいことは正しいと押し通す勇気も必要です。

先月の臨時総会で、直結給水導入に関し、意見が真っ二つに割れましたが、理事長である私が勇気を持って導入断行したお陰で、良い結果が出ました。

居住者にとっては、維持費が減り、おいしい東京都の東京水を貯水槽を経ずに直接飲むことができます。

そして、貯水槽撤去後の巨大な空きスペース(8mx9m=72㎡)ができました。今後、この活用を巡って,居住者の意見を聞いていきたいと思っています。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2014年2月21日 (金)

「マーキュリー通信」no.2340【経験から学ぶマンション管理の重要性-30「クレーマーへの対応」】

私が住むライオンズシティ池袋は60世帯のマンションなので、住民同士の人間関係を気遣う人が多いのですが、それでも人間関係を壊すようなことをする人もたまにいます。

ライオンズシティ池袋では、3月末までに受水槽を撤去し、直結給水に切り替える工事が進行中です。

施工業者より、居住者に2月19日9時半~11時半まで2時間断水のチラシを各戸にいれたところ、居住者より施工業者に電話が行き、「俺に連絡なしで断水のチラシを入れるのはけしからん。
中止しないと警察を呼ぶぞ!状況説明を理事長にさせろ!」とえらい剣幕で怒鳴られたと理事長である私の所に連絡が入りました。

私はO氏に、「断水となると困る理由を聞かせて下さい」と聞くと、「その時間帯に風呂に入る事になっている」と回答。私は呆れて、「個人の入浴の時間帯の為に、断水の時間帯を変更することはできない」と回答しました。O氏は、「しかし、断水の案内を事前に聞いていない」とくってかかりました。

その場では直ぐに答えられなかったので、後で調べてみると、2週間ほど前に断水の案内を全入居者に案内しており、O氏はうっかり見ていないことが分かりました。

私は、O氏に、「施工業者と管理組合とは正式契約を結び、それに基づき工事をしているわけであり、組合員が直接「警察を呼ぶぞ!」と脅かすことは、威嚇行為に当たるので厳に慎んで欲しい」旨の手紙を送りました。

この手紙が効いたのか、断水当日O氏からはクレームは特にありませんでした。

O氏は、上の階の赤ん坊の鳴き声がうるさいと怒鳴り込んだらしく、そのことで上階の母親はノイローゼとなり引っ越してしまいました。

今度、上階の人が新たに引っ越してくることになり、リフォームすることになりました。リフ

ォームには隣近所の了解を取り付けた後、理事長承認となることが管理組合規約で決められています。

O氏は、リフォーム工事に同意しないため、次期理事会で承認した後、リフォーム工事をすることとなります。

O氏は、それ以外でもやたらと怒鳴り散らす性癖があり、住民からはひんしゅくを買っています。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2014年1月11日 (土)

「マーキュリー通信」no.2313【経験から学ぶマンション管理の重要性-29「マンションの良さの1つが人間関係」】

私が住むライオンズシティ池袋は築19年目のマンションです。

私は管理組合の初代理事長に就任し、現在で4回目の理事長を務めています。

ライオンズシティ池袋の前のマンションは、630世帯の大規模マンションだったので、人間関係が希薄でした。又、私自身管理組合の活動にも無関心でした。

しかし、ライオンズシティ池袋は60世帯の小さなマンションなので、初代理事長の時に住民同士のコミュニケーションを重視しました。

最大の理由は、防犯対策です。お互いにコミュニケーションが良いと、これが防犯面に役立っています。

事実、入居当初は泥棒が頻発していましたが、その後住民同士のコミュニケーションが良くなってからは泥棒の話は聞きません。

一方、私が第2回目の理事長の時、今から13年前の事でした。前理事長が正義感の強い女性でした。

ライオンズシティ池袋は、ペットの飼育は禁止されています。そこでその女性理事長は、ペット飼育者に、「ペットを今すぐ処分するか、さもなくばマンションから立ち退け」と強硬姿勢をとりました。

その結果、マンション内人間関係が強硬派との間でぎくしゃくとしてきました。

その状態で私に理事長がバトンタッチされました。

私は、「一代限りのペット飼育を認める」という温情裁定で、管理組合総会で組合員の承認を取り付けました。そして、マンション内のぎくしゃくとした人間関係も治まりました。

私が理事長職を務めるときは、少数派の意見も最大限に尊重し、その意見に沿った形の解決策を模索していきます。

大半の人は、大勢に従うのですが、少数の強硬派の意見を尊重した理事会運営をしないと、マンション内の人間関係がぎくしゃくとしてしまうことを身をもって経験しているからです。

ビジネスの場では、理屈で通ることが多いのですが、マンションの管理組合の運営は、主婦も多数おり、理屈だけでは通らない事の方が多いので、その辺に最大の神経を使っています。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2013年12月22日 (日)

「マーキュリー通信」no.2295【経験から学ぶマンション管理の重要性-28「消費増税前の駆け込み発注で費用削減を図る」】

私が理事長を務めるライオンズシティ池袋では、来年の消費増税対策として、金額の張る案件に関しては、できるだけ3月末までに工事を済ませるように全力投球中です。

通常、理事会は月1回ですが、今月は本日も含め2回開きました。

インターホンの交換工事は既に先月終了しました。

その他直結給水、磁気活水器、鉄部塗装工事、LED電球交換工事を議題に載せています。その為に、2月2日(日)に臨時総会を開き、組合員の承認を取り付ける予定です。

マンションの管理組合は消費増税をもろに受けます。単純に+3%の資金流出が発生します。

当然、他のマンションでも消費増税前の駆け込み発注を検討していると思います。
その為の迅速性が求められます。

一方、理事会の役員全員に、デフレの時代は終わった事をアピールしています。既に左官工の賃金が震災以降2.5倍になっているそうです。そして、資機材費も上昇しています。

長期修繕計画に基づく長期修繕積立金は、デフレの時代の頭で作成しています。しかし、今後はインフレの時代を想定し、長期修繕積立金を考えなければなりません。

ライオンズシティ池袋でも、他の多くのマンション同様長期修繕積立金不足が最大の問題です。20年後に長期修繕積立金が1.5億円不足することが見込まれています。

来年4月以降は、長期修繕積立金不足解消がメインテーマになります。その為の道筋をしっかりとつけて次の理事会にバトンタッチしたいと思っています。

◆◆◆◆◆◆編集後記◆◆◆◆◆◆◆

長期修繕積立金不足を毎月のように議事録を通じて訴えていますが、概ね関心が薄いようです。

長期修繕積立金不足解消のためには、積立金を1万円増額する必要があります。ライオンズシティ池袋でも高齢化が進み、毎月プラス1万円の長期修繕積立金の負担増に耐えられない家庭もいると思います。

それでも、尻に火がつかないと動き出さないのは、日本人の性格なのでしょうか。

会社なら、社長の鶴の一声で直ぐに対策を実行に移すのですが、マンションの管理組合の場合、ビジネスの場とは違うので、住民のコンセンサスを得るには時間がかかります。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2013年10月29日 (火)

「マーキュリー通信」no.2268【経験から学ぶマンション管理の重要性-25「宅配ボックスにものすごいニーズがあった!」】

先週土曜日から宅配ボックスを私の住むライオンズシティ池袋でも導入しました。ライオンズシティ池袋は60世帯の小さなマンションですが、設置後3日で4個収納可能の宅配ボックスが既にフル活用状態です。

宅配ボックスの大人気の理由は、宅配業者側にあったようです。ライオンズシティ池袋でも在宅率が低く、それが宅配業者の悩みのようです。

今回設置した宅配ボックスは、ポピュラーなタイプなので、宅配業者側から見ると、非常に使い勝手が良いようです。

日頃宅配ボックスを使い慣れている宅配業者がまず留守宅に使うので、それが活発な活用につながっています。

これが逆で、住民からの使用となると、これほどまでに普及が早くなかったと思います。

住民からの評判も良く、理事長の私としては、住民の喜ぶ声に接すると、自分まで嬉しくなってきます。

尚、4個収納可能の宅配ボックス代金は108,800円です。

◆◆◆◆◆◆編集後記◆◆◆◆◆◆◆

当初フルタイムの宅配ボックス(3個収納、ダイヤル式109,800円)を購入する予定でした。

しかし、電話での注文受付は不可、更に現金全額前払いを要求してきたので、発注を止めました。

インターネットで別の宅配ボックス業者を探し、京都のムラカミビジネスの宅配ボックス(4

個収納、テンキー式109,800円)が見つかりました。

テンキー式の場合、電池が消耗すると交換の手間がかかるので、当初それを嫌ったのですが、他に選択肢がないので、仕方なくテンキー式にしました。

しかし、実際に設置してみると、テンキー式の方が便利なことが分かりました。

尚、ムラカミビジネスも全額前金を要求してきましたが、社長と交渉し、前金3分の1でOKをとりました。

フルタイム社が殿様商売をやっていなければ、そのままフルタイム社に注文したのですが、結果的には、4個収納の宅配ボックスを購入できて結果オーライでした。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2013年9月 8日 (日)

「マーキュリー通信」no.2233【経験から学ぶマンション管理の重要性-24「マンション管理組合として消費増税に対処する」】

今朝、2020年の東京オリンピック開催のビッグニュースが入りました。
本当に嬉しいです。私には1964年の東京オリンピックの光景が浮かび、思わずじーんときました。これをきっかけに15年続いたデフレ不況から是非脱却してほしいものです。

一方で、消費増税の流れはこれで大きく加速していくことでしょう。

消費増税は、様々な分野で影響を及ぼしていきます。

私が住むライオンズシティ池袋でも当然管理費が来年4月に3%して8%に、更にはその翌年には5%アップし、10%になります。

そこで、私は管理組合の理事長として貯水槽清掃費を始めとする各種維持管理費の5%値下げに成功しました。
更には管理会社に経営努力で消費増税を吸収するよう要請し、OKを頂きました。

管理費は、こちらから何も言わなければ、当然消費増税分が管理費にオンされ、管理組合の財政を圧迫します。
管理組合側もボランティアの経営体です。努力すれば消費増税増税分を転嫁せず、支出を抑えることができます。

一方で、電力料金を含む経費削減に取り組んでいくことも肝要と考えています。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

より以前の記事一覧

その他のカテゴリー

Bob Sugayaのワンポイントアップの英語術 | 「もしも龍馬がベンチャー起業家だったら」 | 「創レポート」 | 「新しい時代を創る経営者の会」 | その時人生が動いた | クリエイティブに生きる | マーキュリー物産/仕事、ビジネス | ワンポイントアップのコミュニケーション力 | ワンポイントアップのプレゼン力 | ワンポイントアップの人間力 | ワンポイントアップの仕事術 | ワンポイントアップの営業力 | ワンポイントアップの経営術 | 世界最小の総合商社的経営論 | 人生100年時代をぴんぴんころりで楽しく生きる法 | 人生に勝利する方程式 | 人生の折り返し地点、60年を振り返って | 人生の新発見 | 人生・その他 | 健康は財産!誰でもできる超簡単健康法誰でもできる超簡単健康法 | 奇人変人の異見 | 富、無限大コンサルタントの道を目指して | 年金程度で暮らせる心身共に元気な高齢者向けシェアハウス | 幸福になれない症候群 | 心の格差社会を考える | 日カツ! | 日本人の精神的荒廃を考える | 日記 | 映画・テレビ | 書籍・雑誌 | 最勝の総合商社的経営論 | 未来ビジョン・目指せ!新しい国造りを | 破邪顕正(はじゃ-けんしょう)の勇気を持つ | 私のヒューマンネットワーキング | 私を育ててくれた元上司達 | 空き家1千万戸時代に チャレンジする | 経営 | 経済・政治・国際 | 経験から学ぶマンション管理の重要性 | 耐震防災 | 趣味 | 速読法があなたの人生を変える! | 龍馬の如く生きる