「マーキュリー通信」no.3986【空き家１千万戸時代に チャレンジする-38「都内ではそれほど深刻でない空き家問題」】

今年は高齢者向けのシェアハウスユートピア・ハウス第1号を計画していました。
３LDKの空き家をリフォームして、シェアハウスに転用することを考えていました。

3～4年前にテスト的に練馬区上石神井の６LDKの戸建てをシェアハウスに転用した経験があります。

その経験を活かして、第1号は練馬区と決めていました。

そこで、練馬区の空き家の実態を区の資料を調べました。

すると戸建ての空き家は僅か1500戸程度しかありません。
練馬区の人口は74万人、世帯数は34万世帯と比べると４％程度しかありません。

空き家の戸数は年々増加し、1000万戸の時代を迎え、空き家問題は年々深刻になると言われている情報と乖離しています。

そこで更に調べてみると、空き家の大半はアパート、マンション等の賃貸住宅と分かりました。
これにマンションの空室も増加中です。
一方で、地方の空き家は相続問題等で増加し、年々問題が深刻化していることが分かりました。

また、空き家問題で困っている人は意外と少なく、多くの人は相続で譲り受け、物置等に利用していることが調査結果分かりました。

いわゆる廃屋等で社会問題化している空き家は１０％以下であることが分かりました。
私が住む北区も同様の調査結果であり、2年前まで住んでいた豊島区もそうでした。

従って、当初空き家問題で困っている人の立場に立って親身に相談に乗る為に、一般社団法人空き家問題解決協会を設立しましたが、どうやら空振りに終わりそうです。

そこで、矛先を変え、現代の大きな社会問題となっている少子高齢者社会に取り組むことにしました。

その為に、まずは中古のアパートを買い取り、リフォームして、シニアとシングルマザーが共生するコミュニティハウスユートピア館を来年以降造る計画に切り替えました。

子供を抱えたシングルマザーをシニアが面倒見て、共生していく。これで少子高齢者社会に少しでも貢献できればと思っています。

「マーキュリー通信」no.3226【空き家１千万戸時代に チャレンジする-37「詐欺の手口その17クーリング・オフ制度の悪用」】

クーリング・オフは法的には8日間です。クーリング・オフ制度は消費者を守る為にあり

ますが、この制度もなかなか複雑で一般消費者には分かりづらいものです。

例えば、販売業者の事務所や買主の自宅、事務所で説明したのもはクーリング・オフの

対象外です。

一方、テント張りの案内所や喫茶店等で説明した場合にはクーリング・オフの対象です

。しかし、一般消費者にはこの区別は分かりづらいものです。

従って、業者がクーリング・オフの説明をしなければ、それで通ってしまうこともあり

ます。

業者を縛る法律があまり複雑では消費者は分からず、却って業者の詐欺の手口に使われ

てしまいます。

「マーキュリー通信」no.3185【空き家１千万戸時代に チャレンジする-36「空き家問題 対策チーム」発足】

昨日メルマガ読者交流会第48回「ビジネス情報交換会」が行われました。

テーマは、空き家問題でした。

第1部は成田緑司法書士による「空き家問題ってどういうこと？私たちにも関係あるの？

」
そして、第2部は私菅谷信雄（一般社団法人空き家問題解決協会代表理事の立場）による

「空き家問題のWin-Winの解決策　「レベニューシェア」方式のご提案」でした。

空き家戸数は平成25年の調査では820万戸でした。但し、5年ごとの調査なので次回はは

来年の調査となるでしょうが、その時は900万戸を超えていると思います。

人口減少時代にもかかわらず、政府は以前新築優遇策を進めています。
その分空き家が増えているわけですが、景気刺激対策と業界との利権構造、縦割り行政

等でこの政策を当分は止めるわけにはいかないでしょう。

一方で行政の対応もまちまちです。私の住む豊島区はポーズに過ぎず、行政の遅れが目

立ちます。

そうこう言っている内に超高齢者社会は待ったなしに進んでおり、独居老人数は加速化

しています。

行政は後見人制度の充実を進めていますが、独居老人にそれを考えること自体難しいの

が現状です。

昨日の「ビジネス情報交換会」参加者は、大手デベロッパー、工務店、リフォーム業者

、マンション再生支援、マンション問題コンサルタント等様々な立場の人が参加しまし

た。

そこで、超高齢者社会の中で発生している様々な切り口、視点で捉え、具体的に解決し

ていこうという趣旨で、新たに「空き家問題対策チーム」を立ち上げることにしました

。
そして、私がチームリーダーを引き受けることとなりました。

当会は、ボランティアの団体で、会則も会費も特に設けません。尚、会則等は今後必要

に応じ作れば良いと思います。

空き家問題に関心を持つ人が集まり、ユーザー側の視点、業者側の視点、コンサルタン

ト側の視点等様々な視点で取り上げていきたいと思います。

皆さんから忌憚のない意見を頂戴し、必要に応じ賛同者が会合を持ちたいと思います。

本趣旨にご賛同いただいた方は、私宛にメールを頂けますか。

尚、当会はクローズとの少数の団体ですので、メンバー同士のやりとりはオープンにし

て忌憚のない意見を出し合う場にしたいと思います。

一般社団法人空き家問題解決協会　代表理事　
マンション管理コンサルタント　菅谷信雄

「マーキュリー通信」no.3170【空き家１千万戸時代に チャレンジする-35「詐欺の手口 その18 建築基準法を悪用する」】

私たちは通常都内のあの辺りなら坪100万円程度と推測します。

しかし、建築基準法の道路が地価に大きな影響を与えます。
例えば建築基準法で定める4m以上の道路に接していないと土地の評価が大きく下がりま

す。
これらの土地を欠陥敷地として、地価は通常の半値以下で取引されることも多いです。

この土地取引の実態を知っている業者は安く仕入れて、何も知らない個人に高値で売り

つけることも考えられます。

建築基準法は非常に複雑怪奇です。ここに悪徳業者が入り込む余地が充分あります。

「マーキュリー通信」no.3126【空き家１千万戸時代に チャレンジする-34「詐欺の手口 その17クーリング・オフ制度の悪用」】

宅建業法は、宅建業者の悪質商法から消費者を守る法律です。その為、かなりきめ細か

い法律制限があります。
もし、業者が不正行為を働いたら、最悪免許取消の規定もあります。

しかし逆に言うなら、消費者の方はそんな細かい法律を知っているはずがありません。
それが法律の抜け穴になります。

クーリング・オフ制度は、宅建業者の事業所以外で契約した場合、8日間のクーリング・

オフを認めています。

但し、自宅や勤務先で契約した場合には対象外です。

仮に、一人住まいの高齢者の自宅に宅建業者が訪ね、契約した場合にはクーリング・オ

フは効きません。

普通の高齢者と宅建業者の知識の差は大人と子供以上の差があります。従って、宅建業

者から自宅を極端に安く買いたたかれる可能性は否定できません。

今後、それが社会問題化してくるのではないかと思います。

「マーキュリー通信」no.3087【空き家１千万戸時代に チャレンジする-33「詐欺の手口 その16買主に不利な契約を悪用する」】

宅建業法では、宅建業者及び宅建士に厳しい条件を法的に課しています。これに違反す

ると免許剥奪となります。

不動産取引は高額な取引が多く、買主を法的に守る為です。買主に不利な契約はできな

いことになっています。

一方で、宅建業法を知り尽くしているが、宅建業の免許を取っていない業者の場合には

、法的規制を受けません。

これを悪用して、売買契約を結んだ場合、法的規制外となります。

但し、宅建業の資格を取らないと、取引できない契約も多数あります。

しかし、買主、特に個人の場合、宅建業法のことを知っている人は少ないです。もちろ

ん、買主に不利な契約をした場合、その契約は無効になります。しかし、そのことを知

らない個人は多いです。

従って、不動産取引は信用のできる業者と行うことが重要となって来ます。

空き家問題経営コンサルタント

一般社団法人空き家問題解決協会

代表理事　菅谷信雄

http://akiyamondai.org　

「マーキュリー通信」no.3061【空き家１千万戸時代に チャレンジする-32「詐欺の手口 その15 他の宅建業者とぐるになる」】

宅建業法は、宅建業者、宅建士が不正を働かないよう厳しく取り締まっています。不正

業者、不正者には免許剥奪の厳しい措置があります。

それが宅建業法の通り厳しく実施されているかどうかは他の法律の施行と実態と同様の

ようです。

つまり、車の運転でいうなら制限速度10kmオーバー程度で普通は運転していますが、違

反で取り締まることは通常ありません。
これと同様の事が宅建業界でも行われています。

一方で、宅建士の資格はとったが休眠状態の宅建士も多数います。
そこに宅建業法を知り尽くしたプロが宅建士の資格を取らずに休眠状態の宅建士を利用

して詐欺行為を働くことは可能です。

空き家問題が社会問題化しつつある現代において、特に高齢者がその被害に遭う可能性

が高いと言えます。

私自身のミッションの１つとして、そのような高齢者を詐欺被害から守ることにもあり

ます。

空き家問題解決コンサルタント
菅谷信雄
一般社団法人空き家問題解決協会
代表理事

◆◆◆◆◆◆編集後記◆◆◆◆◆◆◆

カナダに駐在の頃、私はプレイグラウンドゾーンの坂道で、スピード違反で捕まりまし

た。

しかし、プレイグラウンドゾーンの標識は青葉が茂り見えませんでした。

そこで私は交通裁判に出廷し、現場写真を提示しました。

裁判官は私の主張を受け入れてくれました。

しかし、その時のスピードは52kmでした。私は2kmのスピード違反で１０ドルの罰金を支

払いました。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

【空き家１千万戸時代に チャレンジする-31 「空き家に棲み始めた外来動物の脅威」】

空き家問題は、地域の景観、安心安全に悪影響を与えることが景観されていますが、更

に新たな問題が発生しつつあります。

最近ハクビシン、アライグマ等の外来動物が民家に棲みつき、社会問題化しつつありま

す。
彼らは通気口から簡単に侵入できてしまうそうです。マンションの各居室にも忍び込ん

でいる事例が報告されています。

又、アライグマには寄生虫がついていて、その寄生虫が人間の体内に侵入した場合、脳

神経症を引き起こすこともあるそうです。

外来動物にとっては人間が勝手に連れてきたわけで、彼らとしても生き残りに必死です。

人が住んでいる民家ならある程度駆除できます。しかし、空き家の場合、ノーマークな

ので、今後空き家が外来動物の格好の住処になる恐れが心配です。

外来動物の駆除はやはり地方自治体の仕事ですが、官民を挙げて空き家問題を解決して

いくことが重要と言えます。

安倍内閣が働き改革を訴えていますが、官僚の発想の域を出ていません。

高齢者を活用して、空き家対策をしていくのも高齢者の働き改革になると思います。

空き家問題解決コンサルタント
一般社団法人空き家問題解決協会
代表理事　菅谷信雄
http://akiyamondai.org　

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

最近空き家問題で困っている家主の為に「レベニューシェア」方式をスタートしました。

空き家のリフォーム代金は私が社長を務める（有）マーキュリー物産が融資します（限度200万円）。

返済は、家賃から行います。
空き家のテナントは私が探します。

融資残高がなくっなった時点から、家賃から固定資産税、火災保険料、修繕費、長期修繕積立金等必要経費を差し引いた残高を家主と折半します。

もし友人知人の中で空き家問題で困っている家主がいたらご連絡いただけますか。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

「マーキュリー通信」no.3035【空き家１千万戸時代に チャレンジする-30「空き家で困 っている家主の救世主となるか！新しいビジネス・モデル『レベニューシェア』」】

空き家は全国で一千万戸に向けて毎年増加しています。

空き家のまま放置しておくと現在の優遇固定資産税が廃止となり、今後は6倍に跳ね上が

る恐れがあります。

一般的には固定資産税は10～20万円程度と思われますが、これが6倍になると大きな社会

問題となります。

一気にそうなることはないでしょうが、それでも毎年10～20万円程度の固定資産税の負

担を重く感じる家主は多いと思います。

そこで、私は空き家対策として「レベニューシェア」方式を考えました。

「レベニューシェア」方式とは、私が空き家のテナントを探します。

空き家は、シェアハウス、中小企業の独身寮、社宅、外国人労働者のシェアハウス、テ

レワークオフィス等に転用します。

そこでリフォーム費用がかかりますが、リフォーム代金は私が経営している（有）マー

キュリー物産が家主に融資します。融資限度は一応200万円程度を考えています。

貸付金の返済は、家賃から行います。融資残高がゼロになるまでは家主の収入はありま

せん。
又、家賃から差し引く項目は、固定資産税、火災保険料等です。それに家賃の１０％を

管理費、修繕費、更に家賃の２０％を長期修繕積立金として差し引きます。
更には所得税引き当て分を差し引きます。

管理費、修繕費は、別会計として家主に別途収支報告します。
又、長期修繕積立金は、別途積み立て、長期修繕計画費用を作成し、それに基づき、家

賃から差し引きます。

それらの諸経費を差引後、貸付金の返済が終了すれば、家主への利益還元が始まります

。その時の利益を毎月家主と（有）マーキュリー物産とで折半します。

200万円の融資として、三年目から「レベニューシェア」が開始となります。

家主側から見れば、遊ばせておいた空き家から収入が入り、固定資産税の負担もなくな

ります。

もちろん（有）マーキュリー物産としても、その「レベニューシェア」方式が採算に乗

るかどうかはビジネスとして検討します。

ビジネスとして採算が取れなければ、資金が回転しないので、本事業の追加投資ができ

なくなります。

順調に行けば、第二号、第三号の「レベニューシェア」がスタートします。

その為に、（有）マーキュリー物産として、この度巣鴨信金から200万円の融資を受け、

資金を確保しました。

これが軌道に乗れば個人の投資家からも200万円程度の借入金で、「レベニューシェア」

方式を普及していこうと思います。

200万円の投資が三年目に全額回収でき、四年目からの利回りは17％程度となります。
これがうまくいけば、今後の年金対策にも活用できると思います。

いよいよ空き家問題に具体的にチャレンジする時が来ました。

もし友人知人の中で空き家問題で困っている家主がいたらご連絡いただけますか。

空き家問題解決コンサルタント
菅谷信雄

「マーキュリー通信」no.3025【空き家１千万戸時代に チャレンジする-29「詐欺の手口 その15 偽の領収書で不動産代金を騙し取る」】

日本は印鑑至上主義です。外国にはない珍しい例です。

しかし、印鑑はいくら精密さを期しても、IT全盛時代の今日簡単に真似られてしまいま

す。

又、個人の印鑑証明は印鑑カードにより入手します。そのカードを紛失したり盗まれた

ら終わりです。

一方で、高齢者で判断能力が落ちてくると、詐欺師の餌食となり、偽の領収書で自分の

不動産を騙し取られるリスクが出てきます。

もちろん法律による保護もありますが、詐欺師はそういう法律の網の目をくぐって、ど

うやったら騙せるかを日夜研究しています。

空き家問題で困っている家主に、詐欺師が近づき、親切心を装い、騙し取る手口は今後

巧妙化してくると思います。

空き家問題解決コンサルタント
菅谷信雄
一般社団法人空き家問題解決協会
代表理事　菅谷信雄