マンション管理、7つの失敗とその回避策

2017年6月11日 (日)

「マーキュリー通信」no.3120【マンション管理、7つの失敗とその回避策-25「通常の マンションの維持管理は経費節減の為に理事会が直接対応すべきか」】

私が理事長の時に長期修繕積立金が1億5千万円不足すると管理会社から提出されました

。そこでいろいろと知恵を絞り1億5千万円不足を解消しました。

その中の一つに組合員からマンション内清掃を管理会社抜きで直接理事会が契約しよう

との提案が出されました。

私は年間3万円程度の経費節減では、窓口となる理事会の対応が大変になるので反対し

ました。

しかし、私が理事長の任期が終わった後、本案が実行されました。

その後、清掃業者とのトラブルが発生し、その対応に理事会が忙殺され値を上げていま

した。

理事会は無償のボランティアです。従って、収入の大枠と支出の大枠の部分を把握し、

どうしたら自分たちが住むマンションという集合住宅を活用して収入が入るかに知恵を

絞ります。
私が実行した1つに携帯基地局の収入があります。長期修繕積立金も段階的に引き上げ

ました。

一方で、支出は大枠の部分、即ち大規模修繕工事、機械式駐車場、給排水管工事、エレ

ベーターの維持管理、取り替え、インターホン等があります。

この部分を管理組合主導で経費節減を諮ります。それ以外の枝葉末節の手間暇がかかる

部分は管理会社に任せておけば良いのです。

この視点を間違えるとしなくても良いトラブルに巻き込まれてしまいます。

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2017年4月29日 (土)

「マーキュリー通信」no.3194【マンション管理、7つの失敗とその回避策-24「自分 の住むマンションの10年後、20年後をイメージする」】

自分の住むマンションは、建物や設備の老朽化と共に自分も含めた居住者の高齢化が進

んでいきます。
ただなんとなく住んでいる内に、いつの間にかマンションの老朽化と共に居住者も歳を

とっていきます。

以前はマンションは戸建て住宅に住む前の一時的なマイホームと考えている人も多数い

ました。事実私もそう思っていました。

しかし、今はマンションの利便性を考えると郊外の戸建て住宅に住む気はありません。

それなら現在住んでいるマンションが終の住処となるかどうかが最大のポイントです。

マンションは管理さえ良ければ50年は持ちます。従って、現在住んでいるマンションが

きちんと管理されていれば、終の住処の条件となります。

次に、第1回目の大規模修繕で欠陥がないかをチェックします。ここでクリアになれば、

終の住処にしても良いと思います。

後は自分の老後も考え、現在住んでいるマンションで良いかどうか、居住者同士の関係

も良好ならOKです。

自分のライフスタイルも含め、20年後、30年をイメージしながら住むことも大切と考え

ます。

◆◆◆◆◆◆編集後記◆◆◆◆◆◆◆

我が家も築22年となり、付属設備の老朽化が進んでいます。
今月は、ガスコンロ、浴室の換気扇と蛇口を交換しました。全部で18万円程度かかりま

した。
今後は更に浴室、洗面所、トイレ等水回りの交換で100万円単位の資金が必要となってき

ます。
そのような資金もしっかりと確保しておく必要があると言えます。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

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2017年2月11日 (土)

「マーキュリー通信」no.3144【マンション管理、7つの失敗とその回避策-23「理事会 活動の円滑化のために別口座を設ける」】

通常理事会の活動費は管理費の中から予算化します。通常はマンションの規模にもより

ますが5万円程度です。
しかし、理事会活動は基本的には無償のボランティア活動ですから、殆どかかりません

私の住むマンション(60戸)では、別口座を設け、管理しています。
財源は駐輪場と来客用駐車場収入です。

駐輪場の料金は1台目は無料ですが、2台目は1台当たり年間3千円(子供車は半額)です

。別会計にすることで、理事会活動が自由に発想できます。

例えば、レンタサイクル購入代金、非常食、水、震災グッズの購入、自転車のステッカ

ー、理事会のコピー代等に充当しています。

もちろん、入出金管理は会計担当に任せ、理事長の不正を防止しています。そして、総

会で会計報告をします。

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2017年1月25日 (水)

「マーキュリー通信」no.3131【マンション管理、7つの失敗とその回避策-22「長期修 繕計画の妥当性をチェックする」】

長期修繕計画は通常管理会社が作成し、その内容も特に吟味せず、そのまま長期修繕計

画として計上することが多いです。

私の住むマンションでもそうでした。その長期修繕計画によると築30年目には1.5億円の

長期修繕積立金不足に陥ることになりました。

そこで、長期修繕計画の内容を厳しくチェックしました。

すると、機械式駐車場の維持と全面交換費用が5千万円も相違していることが分かりま

した。

管理会社は、国交省の定める数字をそのまま私の住むマンションに当てはめたことが分

かりました。

しかし、国交省の定める機械式駐車場は屋外の駐車場を想定していました。しかし、私

の住むマンションは屋内の駐車場なので、維持費用が圧倒的に安価につくことが分かり

ました。

その時点で管理会社に対する信頼が一気になくなりました。それから他の費目も厳しく

チェックしました。

管理会社は、長期修繕計画の工事費目を受注できれば、自社の利益に繋がるのでその程

度にしか考えていないようでした。

全て管理会社任せにしておくとえらいことになることが分かりました。

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2016年11月30日 (水)

「マーキュリー通信」no.3094【マンション管理、7つの失敗とその回避策-20「マンシ ョン管理士の国家試験を受験してみて」】

11月27日(日)にマンション管理士の国家試験を受験しました。
試験問題は相変わらず試験のための問題といった感じで、実務とはかけ離れていました
しかし、それでもマンション管理士の受験勉強をすることで、国の方針を伺うことがで
きます。
高齢者社会の進展とマンションの老朽化が今後益々大きな社会問題となっていきます。
それに伴い、管理組合の中核を成す理事会のなり手が不足し、人的面でも大きな問題と
なっています。
そこで、国交相は、これまで管理組合の理事は区分所有者が大前提でした。しかし、そ
の方針を大きく変更し、マンション管理士等外部の専門家を理事、理事長就任できる仕
組みを作りました。
同時に理事長、理事会が不正をはたらかないよう監査役の権限強化しました。株式会社
の制度を管理組合にも導入することにしたわけですが、現在の管理組合の運営実態を考
えるとまだまだ時間がかかりそうです。
又、マンション管理士の合格率は毎年8~9%という難関です。平成26年は約15千人が
受験して、合格者はわずか1260名(8.4%)でした。
今年度の発表は年明けの1月13日になります。私自身の合否もボーダーライン上なので、
1月13日まで分かりません。
但し、今回の受験勉強を通じ、「区分所有法」「マンション管理適正化法」「マンショ
ン標準管理規約」「民法」「建築基準法」等重要な法律等を学ぶ機会を得たので、マン
ション管理士の合否は別として、私自身マンション管理コンサルタントの武器として買
うようしていきたいと思います。
マンション管理コンサルタント
菅谷信雄

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2016年10月20日 (木)

「マーキュリー通信」no.3065【マンション管理、7つの失敗とその回避策-18「新たな マンション管理、民泊にどう対応するか?」】

外国人訪日客が2千万人となり日本国内の宿泊設備は不足気味となり、宿泊代も値上がりしているようです。

そんな救世主として民泊が脚光を浴びています。

しかし、通常のファミリータイプ中心のマンションでは民泊を認めると、ゴミや騒音問

題等が発生します。

私が住むマンションでは、60戸のうち10戸は賃貸用となっています。

従って、今後賃貸人が民泊に転用する可能性は否定できません。

そこで、管理規約を改正し、民泊禁止としました。

しかし、それでも運営面で不十分です。

マンション住民は余計なことに巻き込まれたくないとするのが一般的な風潮です。

私のマンションでは、管理規約でペット禁止となっています。しかし、それでも後から

住む住人がペットを飼い、ペットアレルギーの住民との対立問題が起こりました。

本件は私が理事長の時に「一代限り認める。それ以上はいかなる場合も認めない」とい

う厳しい対応としました。それ以外、規約違反者は出ていません。

従って、民泊も運営面できちんとした対応を理事会中心にしていかないと民泊が新たな

問題として発生していきます。

一方、暴力団等反社会勢力への賃貸、売却も管理規約で禁止しました。後で分かった場

合も、契約自体を無効にすることになっています。

こちらも運営面で理事会がきちんとした対応をしないと大きな問題となり、マンション

の資産価値にも影響してきます。

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2016年10月 8日 (土)

「マーキュリー通信」no.3057【マンション管理、7つの失敗とその回避策-17「一人暮 らしの高齢者が鍵をなくした場合の緊急対応策」】

先日、私の住むマンションで、高齢の女性が鍵をなくし、おたおたしていました。
その女性は一人暮らしです。
鍵をなくした場合、管理人に頼んで合い鍵で開けてもらえば良いのですが、その時は休

日で管理人がいませんでした。

鍵をなくした理由は、マンションの物置のドアに鍵をさしっぱなしにして、そのまま外

出したことが分かりました。

他の住人が鍵を見つけて、駐車場のキーボックスに入れておいてくれました。

しかし、その間(約1時間)室内に入れないわけで、本人はパニック状態が続いていまし

た。

鍵をなくした場合の対策として、キーボックスを購入し、それをポストの中に入れてお

くことです。キーボックスの大きさは、ポストの入り口より大きいことが大事です。

私のマンションでもポストの鍵をかけない人も多いです。

やはり非常時の場合に備えて、鍵をかける習慣が必要です。

それでもプロの泥棒がポストを開け、キーボックスを盗む確率はゼロとは言えません。

しかし、泥棒の場合、作業時間が5分以上かかる場合、次の家に移ると言われています


ポストに鍵をかけておけば、それを開ける手間がかかるので、基本的には鍵のかかって

いないポストを狙うはずです。

それでも心配な方は、部屋の中には現金を置かず、宝飾品等の貴重品は金庫に保管して

おくことです。

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2016年9月29日 (木)

「マーキュリー通信」no.3050【マンション管理、7つの失敗とその回避策-16「ご意見 番としてもの申す」】

今週日曜日に私の住むマンションで総会が開かれました。
参加者は新旧理事12名+総会参加者常連+数名で25名程度でした。60世帯のマンション

では活気がある方と思います。

発言者は毎回決まっていますが、時々脱線することもあるので、私は議事進行がスムー

ズに行くような流れを作っています。

今回は、ご意見番として管理会社側が勝手に出してきた議題にもの申しました。

来年4月の消費増税が延期されたにも関わらず、議題には来年4月から消費税が8%から10

%で計算されています。
私の質問に対し、管理会社の方針として、消費増税が実施された場合には、自動的に転

嫁したい意向とのことでした。

私が理事長の時、消費増税が2016年4月5%から8%、更には2016年10月から10%に値上

げすることになっていました。

そこで、このデフレ時代に消費増税分を自動的に管理費に転嫁すると、管理組合側の負

担になるので、管理会社の経営努力で吸収して欲しい旨要請し、管理費及び修繕費関係

の消費増税転嫁を見送ってもらいました。

さて、今回は通常なら管理会社が消費増税転嫁をするのは理屈が通る話です。

しかし、依然とデフレ基調は続いており、消費増税を自動的に転嫁することに待ったを

かけました。

その時の経済情勢で管理組合と管理会社間で別途交渉ということにしました。

管理会社から提出された来期の事業計画では消費増税が延期されたにも関わらず、消費

増税分がしっかりと計上されていました。

当然、その分を削除し、新たに事業計画を再提出するように申し入れ、管理会社側は了

解しました。

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2016年9月21日 (水)

「マーキュリー通信」no.3043【マンション管理、7つの失敗とその回避策-15「NHKの 無責任な報道が世間をミスリードする」】

先日NHKクローズアップ現代で、老朽化マンション問題がクローズアップされていました


多くの老朽化マンションは、1981年5月以前に建設された旧耐震基準であり、老朽化と共

に耐震性も問題となっています。

建て替えをせざるを得ない情況ですが、現実には居住者の高齢化により、建て替え資金

を捻出するのが困難なことも事実です。

そこで、国交相は建て替えの基準を変更しました。

建て替えにはこれまで区分所有者の5分の4以上の賛成が必要でしたが、これを3分の2

以上に緩和しました。

しかし、それには多くの条件がつき、事実上はこれまでの5分の4の賛成と殆ど変わり

ません。

NHKは結論部分を中心に放送したため、多くの視聴者は曲解することとなりました。

目立つ部分を中心に報道したいのがマスコミの性です。

しかしマスコミの使命は、周辺情報や実態を正確に報道する事で、視聴者に正確な判断

できるようにすることも大切と思います。

◆◆◆◆◆◆編集後記◆◆◆◆◆◆◆

私はあるべきマスコミの姿として、Fair(公平な報道),False(ウソをついてはいけな

い),Free(権力からの自由)の3Fが重要と思っています。

新聞、TV、雑誌等のマスコミの情報は、この3Fからほど遠いと考えます。

現在の国民はこの3Fから外れた報道に大きく影響を受けている感じがします。

その意味で、我々はマスコミ以外の情報を絶えず入手する習慣が必要と思います。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

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2016年9月 3日 (土)

「マーキュリー通信」no.3033【マンション管理、7つの失敗とその回避策-14「マンシ ョン購入時に留意すべき重要事項」】

私が初めてマンションを購入したのは37年前、千代田線沿線の町屋でした。管理費と長

期修繕積立金を合わせても月額8千円程度と非常に割安でした。

その時は管理には余り関心がなく、私は会社までドアツードアで25分という交通の便の

良さで購入しました。

当時は右肩上がりの時代でした。マンションを買い換えると転売益で更に高級マンショ

ンへと切り替えることができました。私はそうして転売益により現在のマンションは3つ

目のマンションです。

又、私自身結婚用に買ったので、その後のライフスタイルの変化に合わせてマンション

を住み替える予定でいました。事実最初のマンションに住んでいたのは3年弱でした。

しかし今は右肩下がりの時代です。
マンション購入と同時に負債を背負い込むことになり、転売の度に損が出ます。

従って、マンション購入時のポイントとして、将来の転売の際に資産価値が保たれてい

るかどうかです。

その時に重要となるのがマンションの管理状態です。

従って、現在では長期修繕積立金がきちんと確保されているかどうかも重要となります

マンションを購入する時、販売業者の最大の関心はいかにスピーディに販売することで

す。
その時注意しなければならないのは長期修繕積立金の額です。長期修繕積立金を余り高

くすると購入に支障が出てくるので、販売業者は低めに抑えます。

従って、極端に長期修繕積立金を低く抑えているマンションは、販売したらそれまでと

いう感覚が強いと思われるので気をつけた方が良いです。

時代は変わっていることを購入者側が認識することも重要です。

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